قوانین حقوقی و وراثتی و سوالات متداول

قوانین حقوقی و وراثتی و سوالات متداول

مشاوره نحوه محاسبه ماليات بر اجاره:

نکات زیردرخصوص تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون ماليات هاي مستقيم موضوعیت دارد.

١-مادامیکه مستاجر شخص حقوقی است کسر و پرداخت مالیات اجباری است و وقتی مستاجر حقیقی است تکلیفی به کسر مالیات ندارد.

٢-در صورتیکه مالک شخص حقیقی یا حقوقی باشد.مبلغ قابل کسربه ترتیب زیر خواهدبود.

حقیقی ….

کل مال الاجاره سالیانه *۷۵% كه شامل ماليات است و دليل كسر ٢٥% كسر استهلاك و هزينه هاي مورد اجاره است و بعد اعمال ماده ۱۳۱ قانون ماليات مستقيم ÷۱۲=مبلغ مالیات اجاره ماهیانه

جدول ماده ١٣١ شامل موارد زير است:

۱ الی ۵۰۰ میلیون ریال ۱۵ درصد

۵۰۰ تا۱میلیارد ریال ۲۰ درصد

مازاد ۱ میلیارد ریال ۲۵ درصد

شخص حقوقی..

کل مال الاجاره سالیانه ۷۵%۲۵%÷۱۲=مبلع مالیات اجاره ماهانه

درجات شغلي كارمندان مالياتي:

١- كمك مميز
٢-مميز يا كارشناس مالياتي
٣-سرمميز يا كارشناس ارشد
٤-مميز كل يا رئيس گروه

ممیز مالیاتی کیست؟

مميز مالياتي فردي است که مسئول پاسخگویی و انجام امور مربوط به افرادی است که به سازمان امور مالیاتی مراجعه کرده اند تا امور مالیاتی خود را پیگیری یا پرداخت کنند.

مودیان مالیاتی یعنی چه؟

مودیان مالیاتی افرادی هستند که جهت پیگیری امورات خود به سازمان امور مالیاتی مراجعه می کنند. این افراد ممکن است مدیر باشند یا مشاغل مختلفی داشته باشند پس همین که وارد اداره امور مالیاتی شدنديك مودي به حساب می آیند.

درجات شغلی کارمندان مالیاتی:

کمک ممیز:

این افراد تحصیلاتی بین دیپلم تا فوق دیپلم دارند که از بین کارمندان سازمان امور مالیاتی انتخاب می شوند و نامه ها و کارهایی انجام شده توسط این افراد باید توسط ممیز یا کارشناس مالیاتی تایید شود.

ممیز مالیاتی یا کارشناس مالیاتی:

معمولا این افراد از بین کارمندانی که لیسانس یا فوق لیسانس دارند و حداقل ۳ سال سابقه کار در سازمان امور مالیاتی را دارند می توانند مميز مالياتي یا كارشناس مالياتي باشند که فعالیتشان تحت نظر کارشناس ارشد مالیاتی می باشد. وقتی به سازمان امور مالياتي مراجعه می کنیم به پیگیری امورات معمولی باید به این فرد مراجعه کنیم مگر اینکه ممیز ما را به سرممیز معرفی کند.

سرممیز یا کارشناس ارشد مالیاتی:

این افراد باید حداقل تحصیلات کارشناسی داشته و در سازمان امور مالیاتی ۵ سال سابقه خدمت داشته باشند. به عبارتی این افراد به عنوان سرپرست واحد های مالیاتی هستند. رسیدگی های مالیاتی معمولا توسط این افراد انجام می شود البته بسته به شرایط مختلف ممیز هم می تواند رسیدگی کند.

ممیز کل یا رئیس گروه مالیاتی:

از بین کارمندانی که بیش از ۸ سال سابقه دارند و تحصیلات شان از کارشناسی بالاتر است می توانند در این پست قرار بگیرند. وظیفه این افراد بررسی و رسیدگی به کارهای واحدهای مالیاتی می باشد که ممیز کل زیر نظر رئیس اداره امور مالیاتی فعالیت می کند. معمولا وقتی نسبت به بخشودگی جریمه درخواستی داشته باشیم یا بخواهیم پرونده ای را وارد هيات هاي حل اختلاف مالياتي  کنیم بایدامضاي كارشناس ارشد مالياتي بر روی پرونده ما باشد.

رئیس اداره امور مالیاتی:

رئیس اداره امور مالیاتی فردی است که تمام مسئولیت مربوط به واحدهای زیربط را به عهده دارد و داشتن این پست در ادارات امور مالیاتی بستگی به نظر مدیرکل استان و استراتژی های مدیریتی درون سازمانی دارد.

نحوه برخورد با ممیزین مالیاتی:

۱- صحبت با زبان قانون و استاندارد:

یکی از موارد مهمی که تصمیم گرفتم این مطالب را تهيه كنم این است که با توجه به شغلی که دارم مكررا” به اداره امور مالیاتی مراجعه می کنم تا بتوانم امور بعضي پرونده هایي مالیاتی را پیگیری کنم و مودیان زیادی را میبینم از جمله حسابداران و مديران املاك که برای پیگیری امور مالیاتی واحد اقتصادی(دفتر املاك) يا شركت خود مراجعه می کنند.
بسیاری از مودیان از جمله مديران املاك را میبینم که در جلسات رسیدگی و یا تعاملات عادی با مميز مالياتي در تمام جلسه دست پایین را میگیرند و گویی که یک خلافکار هستند و الان آمده اند پیش قاضی تا اعتراف کنند. برایم کمی دردآور است بگویم ولی متاسفانه مدیران املاك را گاها میبینم که چنین رفتاری دارند. وقتی این حالت را میبینم یقین پیدا می کنم درصد بسیار پایینی احتمال دارد مودی نتیجه خوبی از این جلسه بگیرد چراکه با رفتارش همه چیزش را واگذار کرده! در صورتیکه یک مودی به خصوص صاحبان املاك و حسابداران انها وقتی به حوزه مالیاتی مراجعه می کنند باید با قاطعیت تمام و با زبان قانون با ممیز رفتار کنند تا مميز مالياتي بداند که فردی که در مقابلش نشسته است یک آدم کاربلد و قانون بلد است در این حالت به طور ناخودآگاه سخت گیری هاي مميز مالياتي کمتر می شود تا عکس زمانی که ممیز ببیند فردی یا اعتماد به نفس ضعیف و با کمبود اطلاعات در مقابلش نشسته! و نهایتا نتایجی که از جلسات مالیاتی بدست می آید بسیار رضایت بخش تر است.
در اینجا منظور من گستاخی نیست بلکه منظورم این است وقتی شما بتوانید با زبان قانون مالیات با كارشناس مالياتي برخورد کنید و جسارت و قاطعیت در صحبت های شما موج بزند درصد بسیار پایینی احتمال دارد تا به نتیجه دلخواه خود نرسید. این نکته ای که یاداور شدم در جلسات رسیدگی بسیار کاربرد دارد و می تواند نتایج اعجاب آوری را برای شما خلق کند.

۲- اصل دفاع از حقوق طرفین:

وقتی شما به عنوان یک مودی به اداره امور مالیاتی مراجعه می کنید و از كارشناس مالياتي می خواهید تا امورات شما را پیگیری کند باید بدانید که این فرد کارمند و نماینده دولت برای دریافت و وصول مالیات است و شما هم به عنوان یک مدير و مالك صنف هستید تا بتوانید به نفع خود مبلغ و شرایط پرداخت مالیات را ایجاد کنید. پس در اینجا یک حالت رقابتی بین مودی و ممیز پیش می آید چون هر کدام از طرفین می خواهند به نتایج بهتری دست پیدا کنند.

۳- اصل صداقت:

فردی که در مقابل شما به عنوان كارشناس مالياتي یا مراتب بالاتر قرار گرفته است احتمالا فردی حسابرس یا حسابدار است و با قوانین مالیاتی و اصول حسابداری مسلط است پس سعی نکنید که بخواهید او را فریب دهید. حتی اگر بتوانید او را فریب دهید و دانش شما بیشتر باشد شما مرتکب کار غیر اخلاقی شده اید و این اصلا درست نیست.

مشخصات دریافت کننده برگ تشخيص ماليات:

در برگ دوم مشخصات دو شخص ذکر شده است:

۱- ممیز یا کارشناس مالیاتی که برگ تشخیص را صادر نموده

۲- مودی یا فردی که این برگه را تحویل گرفته است که گاها می تواند خود مودی نباشد.
بعد از دریافت برگ تشخیص و انجام اقدامات لازم نوبت به صدور برگ قطعی می رسد که در این شرایط شما باید مبلغ مالیات را پرداخت کنید.

مانده مشمول مالیات :

مبلغ نهایی است که باید ضربدر نرخ مالیاتی متناسب با شما شود که برای مشاغل باید طبق جدول ماده ١٣١ محاسبه شود كه خدمت شما همكاران روزهاي اتي توضيح مي گردد.

و برای شرکت ها ضربدر ۲۵% مي شود.

مالیات :

مبلغ مانده مشمول مالیات ضربدر نرخ مالیاتی می شود.

مشوق تبصره ماده ۱۳۱ قانون مالیات های مستقیم :

تبصره- به ازای هر ده درصد (۱۰%) افزایش درآمد ابرازی مشمول مالیات اشخاص موضوع این ماده نسبت به درآمد ابرازی مشمول مالیات سال گذشته آنها، یک واحد درصد و حداکثر تا پنج واحد درصد از نرخهای مذکور کاسته می­شود. شرط برخورداری از این تخفیف تسویه بدهی مالیاتی سال قبل و تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی است.

تبصره نرخ تخفيف ها در روزهاي اتي توضيح داده مي شود.

مالیات متعلق :

مالیات متعلق یعنی مالیاتی که محاسبه شده اما هنوز تکلیف آن معلوم نشده و به مرحله اعتراض یا قطعی نرسیده است.

اضافه می شود:

جرائم مالیاتی تا تاریخ صدور برگ تشخیص:

در صورتیکه جرایمی برای شما در نظر گرفته شود در اینجا نوشته می شود.

کسر می شود

بخشودگی مالیاتی :

بخشودگی های که از نظر سازمان به شما تعلق می گیرد.

مالیات پرداختی : در صورتیکه قبلا مبلغی را به عنوان مالیات پرداخت کرده باشید.

جوایز خوش حسابی : اگر مشمول جوایز خوش حسابی شوید مبلغش در این قسمت قابل رویت است.

بدهی مالیاتی : مبلغ خالص مالیاتی که شما باید پرداخت کنید در اینجا نوشته می شود و این مبلغ نهایی است.

محاسبه عملکرد درآمد مشمول مالیات قبل از کسر معافیت ها و مشمول نرخ صفر :

این عدد از طریق این فرمول بدست می آید:

مبلغ فروش یا درآمد – هزینه ها و استهلاکات

مبلغی که به آن مالیات تعلق می گیرد در این قسمت قرار می گیرد که در گزینه های بعدی جریمه ها و معافیت ها نیز محاسبه می شوند.

کسر می شود

معافیت های و مشمول نرخ صفر:

خوب در گزینه بالا به ما فقط مبلغ مشمول مالیات تعلق گرفت اما در این قسمت کسورات هم اعمال می شود.

معافیت ماده ۱۰۱ قانون مالیات :

این مبلغ هر ساله بر اساس قانون بودجه تعیین می شود و مشاغل می توانند از این معافیت استفاده کنند که البته شرط آن انجام به موقع تکالیف مالیاتی است. این مبلغ برای سال ۹۶ به میزان ۱۸٫۰۰۰٫۰۰۰ تومان، در سال ۹۷ به مبلغ ۲۱٫۶۰۰٫۰۰۰ تومان و برای سال ۹۸ به مبلغ ۲۵٫۸۰۰٫۰۰۰ تومان افزایش یافت.

استهلاك زیان انباشته از سنوات قبل (مورد تایید سازمان) :

زیان سنواتی یعنی شما در سال های پیش اظهارنامه خود را بصورت زیان ده ارسال کرده باشید. فرض کنید در سال ۹۶ مبلغ ۲۰ میلیون تومان متضرر شده اید و این مبلغ در اظهارنامه لحاظ شده و شما هیچ مالیاتی برای سال ۹۶ پرداخت نکرده اید. هنگام تسلیم اظهارنامه برای سال ۹۷ وقتی شما حساب می کنید متوجه می شوید که ۵ میلیون تومان سود خالص کرده اید و در اظهارنامه سال ۹۷ این مبلغ را وارد می کنید.

نکته مهمی که در اینجا وجود دارد نیاز نیست شما بابت ۵ میلیون تومانی که سود کرده اید مالیات پرداخت کنید چون زیان سنواتی (یعنی مربوط به سال های گذشته) شما هنوز صفر نشده و شما باید ۱۵ میلیون تومان دیگر سود کنید تا ضرری که سال ۹۶ عاید شما شده برابر شود و ممکن است این فرایند چند سال به طول بیانجامد به همین خاطر حوزه مالیاتی برای افراد یا شرکت هایی که زیان اعلام می کنند خیلی سختگیرانه عمل می کند و اسناد و مدارک زیادی را طلب می کند.

برای درک ساده تر به مثال زیر نگاه کنید:

سال ۹۲ مبلغ ۴۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون تومان کسب و کار شما دچار زیان شده و در اظهارنامه و دفاتر ثبت شده
در سال ۹۳ به سود می کنید و موفق می شوید مبلغ ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون تومان درآمد کسب کنید
در سال ۹۴ شما ۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ میلیون تومان دیگر سود می کنید
در سال ۹۵ شما ۲۵۰ میلیون تومان دیگر سود می کنید و مبلغ ۴۰۰ میلیونی که در سال ۹۲ متضرر شده اید جبران می شود. از سال ۹۲ که زیان کرده اید تا پایان سال ۹۵ که جبران شده نیازی به پرداخت مالیات نیست.

درآمد مشمول مالیات بعد از کسر معافیت ها و مشمول نرخ صفر:

این مبلغ خالص شده درامد مشمول مالیات است و معافیت ها از آن کسر می شود.

سهم اتاق اصناف و مجامع حرفه ای موضوع تبصره ۲ ماده ۱۸۶ قانون مالیات های مستقیم : تبصره ۲- به سازمان امور مالیاتی کشور اجازه داده می‌شود مبلغی معادل یک در هزار درآمد مشمول مالیات قطعی شده صاحبان درآمد مشاغل را ‌وصول و در حساب مخصوص در خزانه منظور نموده تا در حدود اعتبارات مصوب بودجه سالانه به تشکل‌های صنفی و مجامع حرفه‌ای که در امر‌تشخیص و وصول مالیات همکاری می‌نمایند پرداخت نماید. وجوه پرداختی به استناد این ماده از شمول مالیات و کلیه مقررات مغایر مستثنی است.

مشخصات مودی:

در قسمت مشخصات مودی مواردی مانند نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره اقتصادی، نوع فعالیت، آدرس و… درج شده است که وقتی شما برگ تشخیص مالیات را دریافت می کنید باید این اطلاعات را چک کنید که مطمئن شوید که اوراق مالیاتی که تحویل گرفته اید صحیح است.

اطلاعات مرجع:

شماره برگ تشخیص : شماره ای است که برای برگ تشخیص شما صادر شده و ممیز با وارد کردن این شماره در سیستم می تواند جزئیات پرونده شما را رویت کند.

تاریخ : تاریخی که در این قسمت درج شده، تاریخی است که این برگه صادر شده است و مهلت اعتراض از شروع این تاریخ می باشد.

نام اداره دارایی و مشخصات : در این قسمت اطلاعات مربوط به اداره دارایی می باشد که شامل ادرس و تلفن و بقیه جزئیات است.

برگ تشخیص مالیات چیست?

برگه تشخیص مالیات یکی از اوراق مهم مالیاتی است که در سازمان امور مالیاتی صادر می شود و مودی در صورت داشتن اعتراض می تواند ظرف مهلت سی روز به این برگه اعتراض کند و در صورتیکه اعتراض نکند برگ قطعی صادر خواهد شد.

مالیات بر درآمد

مالیات بر درآمد نوعی مالیات است که توسط دولت بر افراد و اشخاص اعمال می‌شود و بسته به درآمد و عواید پرداخت‌کننده مالیات متغیر است و عموماً مقدار این نوع مالیات برابر درصدی از درآمد قابل مالیات‌گیری است. نرخ مالیات با افزایش درآمد قابل مالیات‌گیری تغییر می‌کند. نرخ‌های مالیات ممکن است بسته به نوع یا خصوصیات مالیات پردازنده متغیر باشد.

انواع مالیات بر درآمد

مالیات بر درآمد مشاغل

مالیات بر درآمد اجاره املاک

مالیات بر درآمد املاک

مالیات بر درآمد وکلای دادگستری یا حق الوکاله

مالیات بر درآمد حق تمبر

مالیات بر درآمد کشاورزی

مالیات بر درآمد اتفاقی

مشمولین مالیات بر اصناف چه کسانی هستند؟

افرادی که به تازگی شغلی برپا کردند باید طبق قانون بعد از ۴ ماه این موضوع را به سازمان امور مالیاتی اطلاع بدهند. تا معافیت های مالی مشمول آنان شود در غیر اینصورت نه تنها از معافیت مالی برخوردار نمی شوند، بلکه باید جریمه هم که ۱۰% مازاد بر مالیات است، پرداخت کنند.
اما برای پرداخت مالیات اصناف و مشاغل با توجه به نوع و حجم فعالیت به سه گروه دسته بندی می شوند.
گروه اول: مجموع مبلغ فروش کالا و خدمات سال قبل یا ده برابر درآمد که مبلغ ۳ میلیارد تومان باشد.
گروه دوم: مجموع مبلغ فروش کالا و خدمات سال قبل یا ده برابر درآمد که مبلغ ۱ میلیارد تومان تا ۳ میلیارد تومان باشد.
گروه سوم: افرادی که جزو گروه اول و دوم نباشند در گروه سوم قرار می گیرند، در این گروه افرادی که فعالیت آن‌ها ارائه خدمات باشند، آنگاه ۵۰ درصد از مبلغ تعیین شده ملاک است.
افراد مانند دارندگان کارت بازرگانی، صاحبان کارخانه ها، واحد های تولیدی، صاحبان هتل های سه ستاره و بالاتر، صاحبان بیمارستان ها و مراکز درمانی، صاحبان مشاغل صرافی، فروشگاه های زنجیره ای، برخی از اصناف و … همگی جزو افرادی هستند که باید سالانه مالیات پرداخت کنند.

آسان ترین راه برای تهیه اظهارنامه مالیاتی اصناف چیست؟

استفاده از نرم افزار فروشگاهی که عملیات فروشگاهی را سریعتر و دقیق‌تر انجام می دهد، شاید بهترین، سریعترین و ساده‌ترین روش برای تهیه اظهارنامه مالیاتی اصناف باشد. ثبت تمامی فاکتورها خرید و فروش باعث می گردد تا تمامی گزارشات مورد نیاز برای تکمیل اظهارنامه مالیاتی به صورت خودکار ایجاد شده و در اختیار شما قرار گیرد در نتیجه شما می توانید تمرکز بیشتری بر روی کسب و کارتان داشته باشید.

صدور پروانه ساختمان

✅صدور پروانه ساختمان  با قولنامه

🔷سوال:
آیا مالکین املاکی که دارای سند عادی مالکیت همانند قولنامه ،مبایعه نامه،و… میتوانند به شهرداری منطقه ی خویش مراجعه نموده و به جهت ساخت، تقاضای صدور پروانه ی ساختمانی نمایند.؟

🔷پاسخ این سوال در رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شرح ذیل موجود میباشد رأی شماره ۸۷۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع مصوبه شورای اسلامی شهر همدان متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی٬ از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر تهران خارج است و ابطال میشود

رأی هیأت عمومی

با توجه به این که وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵، احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده ۷۱ قانون یاد شده پیش بینی نشده است و مطابق مواد ۴۸، ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست، بنابراین مصوبه شورای اسلامی شهر همدان متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر همدان خارج است و مغایر قوانین پیش گفته می باشد و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.

طرح تفصیلی چه طرحی است؟

در واقع طرح تفصیلی، طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهری و نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر، موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق و بهسازی، نوسازی، توسعه و رفع مشکلات شهری و موقعیت تمامی عوامل مختلف شهری در آن تعیین و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شود.
طرح تفصیلی طرحی جدا از طرح جامع شهری نیست و در واقع بخشی از آن محسوب می شود، اما محتوای طرح تفصیلی با طرح جامع، در جزییات تفاوت دارد. آنچه در طرح جامع به طور کلی آمده، در طرح محتوای طرح تفصیلی با توجه به تعریفی که در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن شده، به‌طور جزیی مشخص می‌شود.
در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه‌های کاربری اراضی، شبکه‌های ارتباطی، مساحت‌ها، سرانه‌ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

طرح جامع شهری چه طرحی است ؟

طرح جامع شهر عبارت از طرح بلند مدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات شهری و نیازهای عمومی شهری، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز و انتهای خط (ترمینال) و فرودگاهها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی مناطق نوسازی، بهسازی و اولویتهای مربوط به آن تعیین می‌شود و ضوابط ومقررات مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نمادهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد. طرح جامع شهر، بر حسب ضرورت، قابل تجدید نظرخواهد بود.

هادی روستایی چه طرحی است؟

طرح هادي روستايي طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود ، میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای عملکرد های مختلف از قبیل مسکونی ، تولیدی ، تجاری و کشاورزی ، و تأسیسات و تجهیزات و نیازمندیهای عمومی روستایی را بر حسب مورد در قالب مصوبات طرحهای ساماندهی فضا و سکونتگاههای روستایی یا طرحهای جامع ناحیه ای تعیین می نماید.

صورت مجلس تفکیکی

صورتمجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه میشود. این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد.

تفکیک در لغت به معنی جداکردن قطعات از یکدیگر و در حقوق ثبت به معنی، کوچکتر کردن مال غیرمنقول و تقسیم به قطعات کوچکتر است. تفکیک با مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است اما با آنها فرق دارد.

چه کسانی می توانند درخواست سند نمایند؟

الف- املاكي كه متقاضي مي تواند به استناد قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان هاي فاقد سندرسمي تقاضاي صدورسند مالكيت نمايد به شرح زير مي باشد :
1- اراضي كشاورزي، باغات و ساختمان هايي كه داراي سابقه ثبت به نام اشخاص است و متقاضي همه يا قسمتي از آن را به صورت عادي خريداري نموده و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالكيت نشده است.

2- املاكي كه داراي سابقه ثبت است و متقاضي مالك رسمي مشاعي است و تصرفات وي در محل مجزا شده و به دليل عدم دسترسي به ساير مالكين مشاعي و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالكيت شش دانگ نشده است .

3- املاكي كه عرصه آن وقف است و متقاضي عرصه را با حق احداث اعياني اجاره نموده و موفق به اخذ سند مالكيت اعياني نشده است.

▪️ب- اراضي و املاكي كه مشمول قانون مذكور نمي باشند عبارتست از :

1- اراضي ملي، موات و اراضي و املاك متعلق به دولت و موسسات دولتي.
2- اراضي و املاكي كه فاقد سابقه ثبت هستند.
3- املاك فاقد بنا اعم از اينكه محصور يا غير محصور باشد.
4- اراضي و املاكي كه مالك رسمي آن در قيد حيات است و امكان دسترسي به وي جهت تنظيم سند رسمي وجود دارد.
5- اراضي و املاكي كه مالك رسمي آن فوت نموده و متقاضي جهت انتقال رسمي ملك به ورثه دسترسي دارد وامكان انتقال رسمي آن از طريق دفتر اسناد رسمي وجود دارد.

دولت چه کسی را مالک میداند؟

✍   بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت  «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده … را مالک خواهد شناخت.»
🔸بنابراین هرگونه نقل و انتقال ملک بدون ثبت، امتیازات قانونی سند رسمی را نداشته و از حمایت‌های قانونی نیز برخوردار نیست.
🔹 همچنین، اگر ملکی سند رسمی نداشته باشد، در صورت بروز اختلاف، رفع مشکل و اثبات مالکیت تنها از مسیر مراجع قضایی با صرف وقت و هزینه زیاد میسر است.

افراز

یعنی تقسیم یک زمین بزرگی که متعلق  به مالکین متعدد است به قطعات کوچکتر که نتیجه آن جدا شدن سهم هر یک از مالکین  مشاع و تبدیل سند مشاعی هر یک از مالکین به سند ششدانگ خواهد بود
هر یک از مالکین که بخواهد می تواند به تنهائی  درخواست افراز سهم خود  را  بنماید .

تفکیک

✍در اصطلاح حقوقى عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات کوچکتر.
مرجع تفکيک ادارات ثبت مى باشند.

نتیجه تفکیک صدور سند مالکیت ششدانگ برای هر یک از قطعات کوچکتر می باشد
توافق همه مالکین شرط اولیه تفکیک است و مالکین قطعات کوچکتر همان مالکین قطعه بزرگ هستند
تفکیک هم در زمین و هم در ساختمان اتفاق میافتد

قوانین ثبتی

✍اگر قصد خرید ملک ورثه ای را دارید و بین وراث، بچه ی صغیر وجود دارد، باید از دادستان و یا مدعی العموم وقت، اجازه مکتوب داشته باشید
معامله با افراد بین سن بلوغ تا 18 سال هم مستلزم صدور حکم رشد از دادگاه است

بیمه تأمین اجتماعی یک سازمان بیمه‌گر اجتماعی است که مأموریت اصلی آن پوشش کارگران مزد و حقوق بگیر (به صورت اجباری) و صاحبان حرف و مشاغل آزاد (به صورت اختیاری) است بیمه شده چه کسی است؟

بیمه شده شخصی است که رأسا” مشمول مقررات تأمین اجتماعی بوده و با پرداخت مبالغی به عنوان حق بیمه حق استفاده از مزایای مقرر دراین قانون را دارد .خانواده بیمه شده شخص ، اشخاصی هستند که به تبع بیمه شده از مزایای موضوع این قانون استفاده می‌کنند.

قانون نظام صنفی

ماده ۱ – نظام صنفي: قواعد و مقرراتي است كه امور مربوط به سازمان،‌ وظايف، ‌اختيارات، حدود و حقوق افراد و واحدهاي صنفي را طبق اين قانون تعيين‌مي‌كند.

‌ماده ۲ – فرد صنفي : هر شخص حقيقي يا حقوقي كه در يكي از فعاليت‌هاي ‌صنفي‌اعم از توليد، تبديل، خريد، فروش، توزيع، خدمات و خدمات فني سرمايه‌گذاري‌كند و به ‌عنوان پيشه‌ور و صاحب حرفه و شغل آزاد، خواه به شخصه يا با مباشرت ديگران ‌محل كسبي داير يا وسيله كسبي فراهم آورد و تمام يا قسمتي از كالا، محصول يا خدمات‌خود را به طور مستقيم يا غيرمستقيم و به صورت كلي يا جزئي به مصرف كننده عرضه‌دارد، فرد صنفي شناخته مي‌شود.
‌تبصره – صنوفي كه قانون خاص دارند، از شمول اين قانون مستثني میباشند. قانون خاص قانونی است که بر اساس آن نحوه صدور مجوز فعالیت، تنظیم و تنسیق امور واحدهای ذیربط، نظارت، بازرسی و رسیدگی به تخلفات افراد و واحدهای تحت پوشش آن به صراحت در متن قانون مربوطه معین می‌شود.

‌ماده ۳ – واحد صنفي : هر واحد اقتصادي كه فعاليت آن در محل ثابت يا وسيله ‌سيار باشد و توسط فرد يا افراد صنفي با اخذ پروانه كسب داير شده باشد، واحد صنفي‌شناخته مي‌شود.
آئین نامه اجرایی تعیین صنوف سیار موضوع این ماده ظرف سه ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون توسط اتاق اصناف ایران با همکاری دبیرخانه هیات عالی نظارت تهیه می‌شود و پس از تایید هیات عالی نظارت به تصویب وزیر صنعت، معدن و تجارت می‌رسد.

‌تبصره ۱ – فعاليت واحدهاي صنفي سيار در محل ثابت با اخذ پروانه كسب براي‌ همان محل، بلامانع است.
‌تبصره ۲ – اماکني که واجد شرايط لازم جهت استقرار چند واحد صنفي باشند، مي‌توانند به‌عنوان محل ثابت کسب، توسط يک يا چند فرد صنفي، پس از اخذ پروانه کسب از اتحاديه يا اتحاديه‌هاي ذي‌ربط، مورد استفاده قرار گيرند. آيين‌نامه اجرائي اين تبصره به‌وسيله دبيرخانه هيأت‌عالي نظارت با همکاري اتاق اصناف ايران و نيروي انتظامي جمهوري اسلامي ايران تهيه مي‌شود و ظرف سه‌ماه از تاريخ لازم‌الاجراء شدن اين قانون به‌تصويب وزير صنعت، معدن و تجارت مي‌رسد.

‌تبصره ۳ – دفاتري كه خدماتي به واحدهاي صنفي سيار مي‌دهند، واحد صنفي‌محسوب مي‌شوند.

‌ماده ۴ – صنف : عبارت است از گروهي از افراد که طبيعت فعاليت آنان از يک نوع باشد. صنوف مشمول اين قانون، با توجه به نوع فعاليت آنها به ‌دو گروه توليدي ـ خدمات فني و توزيعي ـ خدماتي تقسيم مي‌شوند.

‌ماده ۵ – پروانه كسب : مجوزي است که طبق مقررات اين قانون به‌منظور شروع و ادامه کسب‌وکار يا حرفه به صورت موقت يا دائم به فرد يا افراد صنفي براي محل مشخص يا وسيله کسب معين داده مي‌شود.
تبصره۱ـ پروانه کسب موقت تنها براي يک‌بار صادر مي‌شود. مدت اعتبار پروانه کسب موقت يک‌سال و پروانه کسب دائم پنج‌سال است.
تبصره۲ـ اتحاديه صنفي مکلف است با انقضاي مدت اعتبار پروانه کسب‌، اخطاريه يکماهه براي تبديل پروانه موقت به پروانه دائم يا تمديد پروانه دائم صادر نمايد و در صورت عدم تبديل يا تمديد پروانه، واحد صنفي در حکم واحد بدون پروانه تلقي مي‌شود.

‌ماده ۶ – پروانه تخصصي و فني: گواهينامه‌اي است كه بر داشتن مهارت انجام دادن‌كارهاي تخصصي يا فني دلالت دارد و به وسيله مراجع ذي‌صلاح صادر مي‌شود.

ماده ۷ – اتحاديه : شخصيتي حقوقي است كه از افراد يك يا چند صنف كه داراي‌فعاليت يكسان يا مشابه‌اند، براي انجام دادن وظايف و مسؤوليت‌هاي مقرر در اين قانون ‌تشكيل مي‌گردد.

‌ماده ۸ – اتاق اصناف شهرستان: اتاقي متشکل از رؤساي اتحاديه‌هاي صنفي هر شهرستان براي انجام وظايف و مسؤوليت‌هاي مقرر در اين قانون است.

‌ماده ۹ – اتاق اصناف ایران : اتاقی است که از نمایندگان هیات رئیسه اتاق اصناف شهرستان‌های کشور با هدف تقویت مبانی نظام صنفی در تهران تشکیل می‌گردد.

‌ماده ۱۰ – كميسيون نظارت : كميسيوني است كه به منظور برقراري ارتباط و ايجاد هماهنگي بين اتحاديه‌ها و مجامع امور صنفي با سازمانها و دستگاههاي دولتي در راستاي‌وظايف و اختيارات آنها و همچنين نظارت بر اتحاديه‌ها و مجامع امور صنفي هر شهرستان‌تشكيل مي‌شود.

‌ماده ۱۱ – هيأت عالي نظارت : هيأتي است كه به منظور تعيين برنامه‌ريزي، هدايت، ايجاد هماهنگي و نظارت بر‌كليه اتحاديه‌ها، مجامع امور صنفي، اتاق اصناف ایران و كميسيون هاي نظارت تشكيل‌مي‌گردد و بالاترين مرجع نظارت بر امور اصناف كشور است.

‌ماده ۱۲ – افراد صنفي موظفند قبل از تأسيس هر نوع واحد صنفي يا اشتغال به‌كسب و حرفه، نسبت به اخذ پروانه كسب اقدام كنند.
آئین نامه اجرایی نحوه صدور، تمدید و تعویض پروانه کسب موقت و دائم موضوع این ماده ظرف سه ماه از تاریخ لازم الاجراء شدن این قانون توسط اتاق اصناف ایران با همکاری دبیرخانه هیات عالی نظارت تهیه می‌شود و پس از تایید هیات عالی نظارت به تصویب وزیر صنعت، معدن و تجارت می‌رسد.

‌تبصره ۲ – كليه دستگاه هايي كه اتحاديه‌ها براي صدور پروانه كسب از آنها استعلام‌مي‌كنند، موظفند ظرف مدت پانزده روز از تاريخ دريافت استعلام نظر قطعي و نهائي خود‌را اعلام دارند. عدم اعلام نظر در مهلت مقرر به منزله نظر مثبت است.
‌تبصره ۳ – صدور بيش از يک پروانه کسب براي هر فرد صنفي واجد شرايط قانوني براي يک يا چند محل کسب به شرط معرفي مباشر، بر اساس آيين‌نامه اجرائي موضوع اين ماده بلامانع است.
‌تبصره ۴ – درصورتي كه چند نفر، يك واحد صنفي را به صورت مشترك اداره كنند،‌به‌طور مشترك مسؤوليت امور واحد را عهده‌دار خواهند بود.

‌تبصره ۵ – در صورت عدم فعاليت بيش از شش ماه واحد صنفي، بدون اطلاع اتحاديه مربوطه يا تغيير محل کسب يا نوع فعاليت توسط صاحب پروانه کسب يا واگذاري محل صنفي داراي پروانه کسب به غير، اتحاديه موظف است پس از اخطار پانزده‌روزه به واحد صنفي مزبور پروانه کسب را ابطال کند.

ماده ۱۷ – افراد صنفي مكلفند قوانين و مقررات جاري كشور، از جمله قوانين و‌مقررات صنفي، انتظامي، بهداشتي، ايمني، حفاظت فني و زيباسازي محيط كار و‌دستورالعمل‌هاي مربوط به نرخ‌گذاري كالاها و خدمات را كه از سوي مراجع قانوني‌ذي‌ربط ابلاغ مي‌گردد، رعايت و اجرا كنند.

تبصره ۱ – افراد صنفي مكلفند پيش از به‌كارگيري كساني كه براي انجام دادن‌خدمات به منازل و اماكن مراجعه مي‌كنند، مراتب را به اتحاديه اطلاع دهند تا اتحاديه پس‌از اخذ نظر نيروي انتظامي، نسبت به صدور كارت شناسائي عكس‌دار با درج تخصص‌اقدام لازم را به عمل آورد.

خرید و فروش مسکن ملی ممنوع است

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی اعلام کرد:
🔹واگذاری و انتقال امتیاز مسکن ملی به غیر، تحت هر یک از عناوین حقوقی، غیرمعتبر و ممنوع است و بر اساس مقررات پیگرد قانونی دارد.
🔹ثبت‌نام اولیه طرح اقدام ملی مسکن ارزش معاملاتی ندارد و خرید و فروش آن غیر قانونی است و ثبت نام در سامانه به معنای عضویت یا تخصیص واحد نیست و چه بسا پس از بررسی شرایط قانونی فرد ثبت‌نام کننده غیر واجد شرایط تشخیص داده شود و به این ترتیب مدارک آن از جمله کد رهگیری و … فاقد هر گونه ارزش است.

قوانین حقوقی

✍ آیا می دانید چه اموالی از بدهکار ،  قابل توقیف توسط طلبکار نیست؟

🔰 الف ـ منزل مسکونی که عرفاً در شأن محکومٌ علیه در حالت اعسار او باشد.
🔰 ب ـ اثاثیه مورد نیاز زندگی که برای رفع حوائج ضروری محکومٌ علیه و افراد تحت تکفل وی لازم است.
🔰 ج ـ آذوقه موجود به قدر احتیاج محکوم ٌعلیه و افراد تحت تکفل وی برای مدتی که عرفاً آذوقه ذخیره می شود
🔰 د ـ کتب و ابزار علمی و تحقیقاتی برای اهل علم و تحقیق متناسب با شأن آنها
🔰 هـ ـ وسایل و ابزار کار کسبه، پیشه وران، کشاورزان و سایر اشخاص که برای امرار معاش ضروری آنها و افراد تحت تکفلشان لازم است.
🔻 وـ تلفن مورد نیاز مدیون
🔻 زـ مبلغی که در ضمن عقد اجاره به موجر پرداخت می شود، مشروط بر اینکه پرداخت اجاره  بها بدون آن موجب عسر و حرج گردد و عین مستأجره مورد نیاز مدیون بوده و بالاتر از شأن او نباشد.

🔴 سوال ⁉️

اگر کسی با حیله و نیرنگ اقدام به اخذ سند ملک دیگری نماید به چه مجازاتی محکوم می شود و تکلیف سند اخذ شده چیست ؟

♦️ پاسخ :

مطابق ماده ۱۰۵ قانون ثبت :

هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلا به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده تقاضای ثبت نماید کلاهبردار محسوب می شود و به مجازات یک تا هفت سال حبس و جزای نقدی معادل مالی که اخذ کرده و رد مال می باشد.
و اگر مشمول کلاهبرداری مجدد شود دو تا ده سال حبس و انفصال ابد از خدمات دولت میباشد.
%MCEPASTEBIN%

چک

هرگز چک را جهت اصلاح ، تعویض ،و … در اختیار ، صادر کننده قرار ندهید . چون در اختیار داشتن چک توسط صادرکننده بمعنای پرداخت دین است . یعنی صادرکننده می تواند مدعی شود که وجه چک را پرداخته و چک را پس گرفته است . و این شمایید که باید ثابت کنید که اینطور نبوده است که کار بسیار مشکل و زمانبری است. اگر مجبور به این اصلاح هستید ،سعی کنید شهودی داشته باشید.

تفاوت دعوای خلع ید و تخلیه ید

​​

✅پاسخ
دعوای خلع ید در مورد ملکی مطرح می شود که مورد تصرف غیرقانونی شخص دیگر قرار ‌گرفته باشد و بخواهیم غاصب را از ملک اخراج کنیم؛

📌اما اگر بین مالک و شخص متصرف قراردادی مثل قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در آن قرارداد زمان تخلیه ملک معین شده است اما متصرف یا مستأجر ملک را تخلیه نکند می توان علیه او دعوای تخلیه ید مطرح نمود. همینطور ممکن است شخصی به دیگری اجازه استفاده از ملک خود را بدهد و بعد بخواهد اجازه خود را پس بگیرد در اینجا هم باید دعوای تخلیه ید مطرح کند.

🔻دعوای خلع ید فقط در مورد اموال غیر منقول قابل طرح است
🔻اما دعوای تخلیه ید هم در مورد اموال منقول و هم در مورد اموال غیر منقول قابلیت طرح دارد.
🔻اگر شخصی در واقع خواهان خلع ید باشد اما در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند قرار عدم استماع دعوی صادر می شود.

ماده قانونهای مهم

⭕️ماده ۲۲۶ قانون مدنی ⭕️
‌✅ در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید مگر این که برای ایفاء تعهد مدت‌معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت نماید که اختیار موقع‌انجام با او بوده و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

⭕️ماده ۲۳۰ قانون مدنی ⭕️
‌✅ اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید حاکم نمی‌تواند او را به بیشتر یا‌کمتر از آن چه که ملزم شده است محکوم کند.

خلع ید از ملک مشاع

فرض کنید دو برادر که خانه پدری را به ارث می برند در عین حال که بر هر ذره و آجر آن مالکیت دارند ولی بر هیچ بخشی نمی توانند ادعای مالکیت مستقل داشته باشند . بهمین جهت است که هیچ یک از مالکین مشاع بدون اذن دیگران حق تصرف در مال مشترک را ندارند . در مورد خلع ید از ملک مشاع  طبق ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد: ‌« در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
منظوراز مقررات املاک مشاعی مواد 576 و582 قانون مدنی می باشد که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید به مـعـنـای اخـص در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

عقد بیع چیست؟

ماده 338 قانون مدنی در مقام ارائه تعریف از عقد بیع مقرر داشته است :«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم». عقد بیع عقدی است تملیکی یعنی موجب انتقال مالکیت مبیع از فروشنده به خریدار و انتقال ثمن از خریدار به فروشنده می گردد و همچنین بیع عقدی است معوض یعنی مورد معامله مجانی به طرف مقابل داده نمی شود اگر مجانی باشد عمل حقوقی مورد نظر عقد بیع نیست.
“در واقع به عبارت ساده تر انتقال مالکیت از فروشنده در مقابل دریافت مبلغی را بیع میگویند
که مطابق با ان قرارداد مبایعه نامه تنظیم میشود”

سوال هایی پیرامون مستاجر و مالک

❇️ سوال:

آيا مستاجر مسئول هزينه نقاشي پس از تخليه مي باشد؟

🔹سئوال:
در زمان تخليه ملك، صاحب خانه مي گويد هزينه نقاشي و تعمير درب ورودي را بايد مستاجر بپردازد، به ايشان گفتم اگرخودتان هم استفاده مي كرديد بهتر از اين تحويل نمي داديد؟

✅پاسخ:

اگر مورد اجاره بدون ” تعدي و تفريط ” از سوي شما، از بين رفته و يا مستهلك شده است. مطابق ماده 50 قانون مدني شما “مسئول نيستيد”.

اما در صورتي كه از مورد اجاره سوءاستفاده، ايراد خسارتي واقع و يا بر خلاف انچه در” قرارداد اجاره مقرر” بوده عمل شده باشد، و شرايط قرارداد شما نيز منطبق بر قانون و عرف بوده باشد. شما وفق ماده 52 همان قانون “ضامن تضررات” مالك “هستيد”

آیا بازرسی از اماکن، اشخاص و اشیاء در یگان‌های‌نظامی و اماکن‌حساس از قبیل فرودگاه‌ها تابع مقررات قانون‌آیین‌دادرسی‌کیفری و مستلزم کسب مجوز‌قضایی است؟

🔴 شماره نظریه؛ ۷/۹۸/۲۰۱۳
شماره پرونده؛ ۹۸-۱۶۸-۲۰۱۳
تاریخ نظریه؛ ۱۳۹۹/۰۱/۰۵

🟨 استعلام؛

آیا بازرسی از اماکن، اشخاص و اشیاء در یگان‌های‌نظامی و اماکن‌حساس از قبیل فرودگاه‌ها تابع مقررات قانون‌آیین‌دادرسی‌کیفری و مستلزم کسب مجوز‌قضایی است؟

🟦 نظریه‌مشورتی اداره‌کل‌حقوقی قوه‌قضائیه؛

بازرسی اشخاص و اشیاء در اماکنی نظیر فرودگاه ها، پادگان‌ها و مرزها که دارای مقررات‌خاص برای ورود و خروج می‌باشند و غالباً یا حسب‌مورد با مقاصد خاص نظیر حفاظت از امنیت پرواز، حفظ اسرار سیاسی، نظامی و امنیتی و حمایت از حقوق شهروندان صورت می‌پذیرد، از شمول موارد مذکور در قانون‌آیین‌دادرسی‌کیفری مصوب ۱۳۹۲ نظیر مقررات ماده ۵۵ این قانون که مستلزم اخذ مجوز قضایی و در راستای انجام تحقیقات‌قضایی و متعاقب اعلام‌وقوع جرم صورت می‌گیرد خروج‌موضوعی دارد.

❇️ سوال: سلام: ما وراث یک خانه در محمدشهر كرج هستیم مدارک خانه را به یکی از برادران دادیم تا کارهای اداری و برخی مشکلات خانه را رفع و رجوع کند .و به اون وکالت کاری داریم.حالا او کار ها را انجام نداده و مدارک را پس نمیدهد .اگر شکایت خیانت در امانت انجام دهیم میتواند منکر دریافت مدارک شود؟و یا ادعا کند ان را قبلا پس داده؟پیشنهاد شما چیست؟

✅پاسخ:

سلام
دعوی تقسیم ترکه طرح کنید. سوابق ملک در اداره ثبت هست و میتونید المثنی بگیرید از بابت سند خونه.
خیانت در امانت دعوی مناسبی نیست.
شاید بشه دعوی الزام به استرداد مدارک هم طرح کرد اما ممکنه طولانی بشه. المثنی گرفتن شاید زودتر بشه.
همون وکالت کاری دادن دلیل خوبیه برای اثبات داده شدن الباقی مدارک به ایشون. کپی و رونوشت این وکالت رو از دفترخونه بگیرید

اینجانب مالک یک ملک مسکونی هستم و ملک خود را به اجاره داده ام و در جای دیگر ملکی را اجاره کرده ام حال همسرم بابت مهریه ملک را توقیف نموده است و دادگاه خانواده نیز عنوان میکند چون شما ملک را اجازه داده اید پس نیازی به ان ندارید و از مستثنیات خارج است ایا استدلال دادگاه صحیح است ؟

✅پاسخ
واگذاری خانه محکوم علیه به صورت اجاره به دیگری و سکونت استیجاری محکوم علیه در محلی دیگر موجب خروج ملک از مستثنیات نیست زیرا همان گونه که دیگران گفته اند متصور است که محکوم علیه از جهت نزدیکی راه و سهولت ایاب و ذهاب و برخورداری از رفاهیت ناگزیر از تغییر مکان و اجاره نشینی شده و از مال الاجاره خود برای تادیه اجاره بهای محل استیجاری استفاده کند و این مورد از موارد و مصادیق نیازمندی است .

سئوال❓ فردی بابت حسن انجام کار یا تضمین تحویل اجناس یک فقره چک تحویل دیگری می دهدکه پس از انجام کار یا تحویل کالا به ایشان مسترد گردد، حال چنانچه دارنده چک قبل از اتمام کار یا پس از انجام کار و تحویل کالا حسب مورد اقدام به برگشت چک نماید. آیا جرمی واقع شده است یا خیر؟ در صورت مثبت بودن عنوان مجرمانه چیست؟

✅جواب؛

با توجه به اینکه دراين مورد اختلاف نظر حقوقي مي باشدوحتما بايد با يك وكيل خبره هم مشورت كنيد وليكن نظر اكثر يت اين مي باشد چک تضمینی پس از اجرای تعهدات در ید دارنده امانت تلقی می شود لذا در صورت اقدام مالکانه بر روی چک تضمینی موضوع خیانت در امانت محسوب می شود.

مجازات جرم انتقال مال غیر برای خریدار و فروشنده:

در مبحث انتقال مال غیر، براى خریدار  دو حالت متصور است.

١)خريدار جاهل

٢) خريدار عالم

١)خريدار جاهل شخصى است كه اطلاع نداشته باشد كه فروشنده مالك مال نيست از نظر قانون خريدار جاهل مجرم شناخته نمیشود، اما باید ملک خريدارى شده را به صاحب اصلی بازگرداند.

٢)خريدار عالم شخصى است كه در هنگام معامله خبر داشته باشد كه فروشنده مالك مال نيست در اين فرض خريدار شریک جرم بوده.
نكته حائز اهميت براى مالكين اصلى اين است كه اگر برای مالک اصلی اطلاع از انتقال مال خود به ديگرى داشته باشد و نهایتا تا یک ماه پس از اطلاع از انتقال مال خود به دیگری اظهار نامه ای ننویسد و مالکیت خود را به اطلاع خریدار نرساند، در این شرایط او نیز شریک جرم شناخته شده و از نظر قانون وی با فروشنده تبانی کرده تا از خریدارِ نا آگاه کلاهبرداری کند.

عنصر قانونی جرم سوء استفاده از ضعف نفس اشخاص:

مطابق ماده 596 قانون تعزیرات سال 1375 هر کس با استفاده از ضعف نفس شخصی یا هوی و هوس او یا حوایج شخص افراد غیررشید به ضرر او نوشته یا سندی اعم از تجاری یا غیرتجاری از قبیل برات، سفته، چک، حواله، قبض و مفاصا حساب و یا هر گونه نوشته ای که موجب التزام وی یا برائت ذمه گیرنده سند یا هر شخص دیگر می شود به هر نحو تحصیل نماید علاوه بر جبران خسارات مالی به حبس از شش ماه تا دو سال و از یک میلیون تا ده میلیون ريال جزای نقدی محکوم می شود و اگر مرتکب ولایت یا وصایت یا قیومیت بر آن شخص داشته باشد مجازات او علاوه بر جبران خسارات مالی از سه تا هفت سال حبس خواهد بود. ( جرم خیانت در امانت )

با پیش بینی این جرم، قانونگذار در واقع کلیه ی افراد جامعه را نسبت به نوشتجات یا اسناد متعلق به اشخاص غیررشید امین محسوب کرده و آنان را از سوء استفاده از این نوشتجات یا اسناد منع می کند.

هزينه تعمير نماى ساختمان و تراس بر عهده چه كسى است؟

مطابق با قانون تعمیر نمای ساختمان اگر جزء مشاعات باشد، بر عهده تمام اعضای ساختمان است.

🔹 هر ساختمان دارای هیئت مدیره است و بر اساس تصمیماتی که در آن هیئت مدیره و توسط مدیر ساختمان گرفته می‌شود، اقداماتی نظیر تعمیرات داخلی ساختمان انجام خواهد شد، اما جای سوال است که هزینه تعمیر نمای بیرونی ساختمان بر عهده چه کسی است؟
بسیاری از افراد این سوال را دارند که آیا نمای بیرونی بالکن و تراس جزء مشاعات حساب می‌شود و در صورت ریزش نمای تراس یک واحد، تمام واحد‌ها باید هزینه تعمیر را پرداخت کنند یا تنها بر عهده مالک همان واحد است؟
در پاسخ به این سوال باید گفت که نمای بیرونی آپارتمان جزء مشاعات به حساب می‌آید، حال اگر پنجره یا نورگیری که در قسمت مشاعات تعبیه شده دچار مشکل و خرابی شود، تمام واحد‌ها باید در پرداخت هزینه‌های تعمیر آن مشارکت داشته باشند، اما در صورتی که قسمتی که دچار مشکل شده استفاده اختصاصی داشته باشد و تنها برای یک واحد نورگیری داشته باشد، هزینه تعمیر بر عهده همان واحد است که نمای بیرونی آن دچار مشکل شده است.
از آنجایی که در برخی از اسناد میزان متراژ بالکن و تراس ذکر شده است، پس می‌توان نتیجه گرفت این بخش‌ها جزء مشاعات ساختمان نیستند و مربوط به قسمت‌های اختصاصی هر یک از واحد‌ها به حساب می‌آیند و در صورت به وجود آمدن خرابی در تراس واحدی، همان واحد باید هزینه خرابی را پرداخت کند.

تفاوت دادگاه تخصصی با دادگاه اختصاصی و دادگاه عمومی:

دادگاه تخصصی:

به واقع یکی از شعب دادگاه عمومی است که به نوع خاصی از جرایم یا دعاوی رسیدگی می‏ کند: مانند دادگاه اطفال
به عنوان نمونه می توان از دادگاه اطفال نام برد که در اصل شعبه ای از دادگاه های عمومی هستند اما تخصصاً به جرائم اطفال رسیدگی می کنند و طبق ماده ٢٣١ ائين دادرسي كيفري این امر (تخصصی بودن) مانع از ارجاع سایر پرونده ها به آن شعب نمی باشد.

انواع دادگاه تخصصی:

• دادگاه اطفال

• دادگاه خانواده

• دادگاه پزشکی

• دادگاه ویژه جرایم اقتصادی

دادگاه اختصاصی:

دادگاه های اختصاصی کیفری بر خلاف‏ دادگاه های تخصصی، در مقابل دادگاه‏ عمومی قرار دارند و صلاحیت رسیدگی‏ به هیچ جرمی را ندارند مگر اینکه قانون، صلاحیت رسیدگی را به صورت صریح و منصوص به آنها تفویض کرده باشد.

انواع دادگاه اختصاصی:

• دادگاه نظامی یک ودو:

در معیت دادگاه‌های نظامی یک و دو و انتظامی قضات به ترتیب دادسرای نظامی و دادسرای انتظامی قضات انجام وظیفه می­کنند.

• دادگاه انقلاب اسلامی

• دادگاه انتظامی قضات
برای رسیدگی به تخلفات قضات
• دیوان عدالت اداری

• دادگاه ویژه روحانیت

• دادگاه انتظامی وکلا و کارشناسان قوه قضاییه

دادگاه عمومی:

صلاحیت رسیدگی به هر جرمی را دارد مگر اینکه بر اساس نص قانون، رسیدگی به جرمی از صلاحیت آن دادگاه خارج شده‏ باشد.

​​شرایط فسخ قرارداد

فسخ قرارداد ممکن است به دو صورت ذیل ایجاد شود:

۱- توافق طرفین :
طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی ماشینی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.

۲- حکم مستقیم قانون :
قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه معیوب بوده، که در اینجا به استناد مواد 478 و 479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

صدورپروانه ساختمان

✅صدور پروانه ساختمان  با قولنامه

🔷سوال:
آیا مالکین املاکی که دارای سند عادی مالکیت همانند قولنامه ،مبایعه نامه،و… میتوانند به شهرداری منطقه ی خویش مراجعه نموده و به جهت ساخت، تقاضای صدور پروانه ی ساختمانی نمایند.؟

🔷پاسخ این سوال در رای هیات عمومی دیوان عدالت اداری به شرح ذیل موجود میباشد رأی شماره ۸۷۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع مصوبه شورای اسلامی شهر همدان متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی٬ از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر تهران خارج است و ابطال میشود

📑رأی هیأت عمومی

با توجه به این که وظایف شورای اسلامی شهر در ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵، احصاء شده و وضع مصوبه مورد اعتراض در هیچ یک از شقوق ماده ۷۱ قانون یاد شده پیش بینی نشده است و مطابق مواد ۴۸، ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، کسی که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد یا ملک پس از ثبت در دفتر مذکور به او منتقل گردیده یا از مالک رسمی از طریق ارث به ورثه منتقل شده باشد مالک محسوب می شود و سندی که مطابق قانون، ثبت نشده باشد در ادارات و محاکم قابل پذیرش نیست، بنابراین مصوبه شورای اسلامی شهر همدان متضمن دستورالعمل صدور پروانه ساختمانی برای اراضی با سند عادی، از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر همدان خارج است و مغایر قوانین پیش گفته می باشد و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود.

سه مسئله در عقد معاوضه وجود دارند و بهتر است با این اصطلاحات آشنا شویم

🔶 عقد لازم است
این جمله به این معنی است که برای فسخ معاوضه اراده هر دو طرف معامله نیاز است.
🔶 عقد معوض است
یعنی دو موضوع متقابل در عوض یکدیگر مبادله می‌شوند.
🔶عقد تملیکی است
به این معناست که طرفین هریک مالی را از دست داده و مالک مال دیگری می‌شوند.

نپرداختن حق شارژ آپارتمان

در صورت عدم پرداخت حق شارژ، مدیر ساختمان مجاز است برای بدهکار اظهارنامه بفرستد و پس از ده روز خدمات مشترک را قطع کند.

*در صورتی که احد از ساکنین آپارتمان مانع دسترسی سایرین به قسمت های مشترک شد، ذینفع برای رفع مانع می تواند به شورای حل اختلاف محل مراجعه کند.

عدم استفاده از آسانسور توسط ساکنان طبقه اول

اعتراض ساكنان طبقه اول يا همكف مبني بر اينكه چون از  آسانسور استفاده نميكنند پس حق شارژ يا نگهداري از آن را نميپردازند غير قانوني وغیر قابل قبول است..

آشنائی با برخی از قوانین آپارتمان نشینی

✍1. در هر ساختمانِ مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که مالکین بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب شود. وظیفه مدیر به این ترتیب است؛ اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‌ها، بیمه آتش‌سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران، مطالبه طلب از بدهکاران با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت.
🔹2. درباره پرداخت نکردن هزینه‌های مشترک ساختمان، به‌طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی‌ها در ساختمان از بدهکار خواسته می‌شود بدهی‎اش را بدهد. در صورت خودداری فرد از پرداخت بدهی، مدیر می‌تواند دسترسی او را به خدمات مشترک مثل سرمایش، گرمایش، برق و آب مشترک ناممکن کند. مدیر همچنین می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور درخواست صدور اجرائیه و توقیف اموال بدهکار را بدهد.
🔸3. نمای ساختمان بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکان است. آن بخش از ورودی آپارتمان‌ها و سردرب آن‌ها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزو مشاعات و بخش مشترک محسوب می‌شود؛ بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکین انجام شود.
🔹4. اگر سروصدای حیوانات یا حضورشان در محل زندگی باعث ایجاد مشکل و ناراحتی ساکنان شود، آن‎ها می‌توانند با استناد به قانون رفع مزاحمت همسایه‌شان را از نگهداری حیوانات منع کنند. این مزاحمت و ایجاد ترس از هر نوع که باشد، مصداق سلب آسایش عمومی و موضوع ماده ۶۱۸ قانون مجازات اسلامی است.
🔸5. قرار دادن اشیاء اضافی، میز و صندلی در قسمت‌های مشترک ساختمان و پارکینگ اختصاصی و گذاشتن کفش، دمپایی و جاکفشی، پشت در آپارتمان و در محوطه راهروها ممنوع است. همچنین قراردادن اشیا و آسیب رساندن به عایق پشت بام ممنوع و در صورت بروز این اتفاق، هزینه های تعمیرات بر عهده واحد آسیب‌زننده است.

پارکینگ آپارتمان

​​​​

❓آپارتمانی خریده ام و وقتی میخواستم ماشینم را در پارکینگ خود پارک کنم, یکی از همسایه ها اجازه نداد و گفت سال هاست واحد های ساختمان به ترتیب سند پارک نمیکنند
محل پارکینگ من جای خوبی است ولی آنچه به من نشان داده اند, پارکینگ مزاحم است, چه اقدامی باید انجام دهم؟

🔦جواب
اگر اصرار دارید از پارکینگ خود مطابق سند استفاده کنید و یک یا چند نفر از همسایه ها مانع شما میشوند.
ابتدا توسط كارشناس رسمي دادگستري تامين دليل نمايند, سپس ميتواند با مراجعه به دادسرا شکایت ممانعت از حق نمایید.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی میشوند به شرح ذیل می باشد

انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید.
هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید .

نوشتن قرارداد اجاره که مشکل قانونی نداشته باشد.

✍قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶

«کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و نظایر آن» که پس از مهر ماه ۱۳۷۶، با قرارداد رسمی یا عادی اجاره داده شود، مشمول این قانون است. قراردادی که در دفا تر اسناد رسمی تنظیم شده و به ثبت رسیده باشد، قرارداد رسمی است. سایر قرارداد ها، از جمله قراردادی که در بنگاه معاملات املاک و با استفاده از فرم های چاپی اتحادیه تنظیم می شود، قرارداد عادی است. قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال ۷۶ است که این شرایط را دارا باشد:

1⃣ مدت اجاره در آن قید شده باشد.
2⃣در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3⃣ به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.

مواردی که باید در تنظیم قرارداد اجاره به آن توجه شود:
مخارجی که برای «امکان استفاده» از مورد اجاره ضروری است با موجر است. مخارجی که برای «استفاده بهتر» از مورد اجاره انجام می شود، بر عهده مستأجر است

طرفین و سمت آن ها: مشخصات کامل موجر و مستأجر و اقامتگاه (محل سکونت یا کار) آن ها باید در قرارداد ذکر شود. از آنجا که در صورت بروز اختلاف، احضاریه و دیگر اوراق قضایی به نشانی مذکور در قرارداد ابلاغ می شود، درج نشانی نادرست یا ناقص می تواند موجب بی خبر ماندن یکی از طرفین از جریان دادرسی و در نتیجه تضییع حق وی شود. بنابراین اصرار بعضی از موجران به درج نشانی محل مورد اجاره به عنوان اقامتگاه خود، ممکن است به ضرر آن ها تمام شود. در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از سوی شخصی دیگر و به عنوان وکیل او قرارداد را امضا می کنند حتماً وکالت نامه مطالبه و پس از بررسی دقیق، تصویر آن ضمیمه قرارداد شود. ضرورتی ندارد که موجر، مالک عین مستأجره باشد و مالکیت منافع کافی است. البته در این صورت باید توجه کرد که حق انتقال منافع به غیر از وی سلب نشده باشد. به عبارت دیگر مستأجر (که مالک منافع است) می تواند در صورتی که در قرارداد اجاره، این حق از وی سلب نشده باشد، مجدداً مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد.

مورد اجاره و استفاده مورد نظر: محل مورد اجاره و ملحقات آن از جمله تلفن، پارکینگ و انباری قید شود. همچنین در صورتی که قرارداد اجاره برای مقصود خاصی مثلاً سکونت مستأجر است، این موضوع نیز در قرارداد ذکر شود.

مدت اجاره و مال الاجاره: معمولاً قرارداد اجاره محل سکونت برای یک سال منعقد می شود ولی اجاره برای مدت بیشتر یا کمتر منعی ندارد. مال الاجاره نیز اگر ترتیب دیگری مقرر نشود، باید نقداً و همزمان با امضای قرارداد پرداخت شود.

ضمانت اجرای تخلف از قرارداد: تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند. ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست. شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد. مثلاً در صورتی که در موعد مقرر موجر از استرداد قرض الحسنه (رهن) به مستأجر خودداری کند یا مستأجر مورد اجاره را تخلیه نکند، اگر چه می توان از طریق مراجع قضایی، طرف متخلف را الزام به ایفای تعهد کرد، ولی معمولاً خسارت ناشی از زمان تلف شده جبران نمی شود. تعیین وجه التزام، این خسارات را جبران می کند. به علاوه وجود چنین شرطی در قرارداد، تخلف از شروط قرارداد را برای متخلف پرهزینه می کند و در نتیجه احتمال تخلف را کاهش می دهد.

استناد قانونی جهت ممنوع الخروج کردن اشخاص در قوانین چیست؟

🔹۱ . ماده ۲۰۲ قانون مالیاتهای مستقیم.
🔹۲ . مواد ۲۴۷ و ۵۰۹ قانون آئین دادرسی کیفری.
🔹۳ . ماده ۱۷ قانون گذرنامه.
🔹۴ . بخشنامه شماره ۲۲۲ اداره ثبت اسناد و املاک.
🔹۵ . ماده ۲۰۱ آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷.
🔹۶ . ماده واحده لایحه قانونی ممنوعیت خروج بدهکاران بانکها مصوب سال ۱۳۵۹ شورای انقلاب.

🔰 درچه مواردی مودیان بدهکار مالیاتی می توانند از رفع یکبار ممنوع الخروجی استفاده نمایند؟

🌀 رئیس کل  سازمان امورمالیاتی میتواند با توجه به اختیار حاصل از ماده ۲۰۲ ق.م.م در موارد زیر اجازه یکبار خروج از کشور را برای مودیان مالیاتی بدهکار حسب مورد صادر نمایند:

🔸۱ . تشرف به خانه خدا یا زیارت عتبات
🔸۲ . انجام امور درمانی
🔸۳ . پیگیری مسائل تجاری به قصد تسویه بدهی.
🔸۴ . سایر موارد به تشخیص سازمان امور مالیاتی.

خیانت در امانت

خیانت در امانت در اصطلاح حقوقی به‌معنای استعمال، تصاحب، تلف یا مفقود کردن همراه با سوء نیت مالی است که از طرف مالک یا متصرف قانونی به کسی سپرده شده و بنا بر استرداد یا به مصرف معین رسانیدن آن بوده است.

این عمل در قانون مجازات اسلامی، از سوی قانونگذار جرم محسوب شده و برای مرتکبان آن مجازات تعیین شده است و خسارت زیان‌دیده نیز باید جبران شود.

مطابق ماده ۶۷۴ بخش تعزیرات قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵، «هرگاه اموال منقول یا غیرمنقول یا نوشته‌هایی از قبیل: چک، سفته، قبض و نظایر آن به عنوان اجاره یا امانت یا رهن یا برای وکالت یا هر کار با اجرت یا بی‌اجرت به کسی داده شود و بنابر این بوده است که اشیای مذکور مسترد شود یا به مصرف معینی برسد و شخصی که اشیا نزد او بوده، آن‌ها را به ضرر مالکان یا متصرفان آن‌ها استعمال یا تصاحب یا مفقود کند، به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.»

تعریف دقیق ید امانی

در تعریف دقیق ید امانی می‌توان گفت: هرگاه مال توسط مالک یا قائم مقام قانونی و شرعی او به دیگری تحویل و اجازه وضع ید به او داده شود، بدون آن که برای آن عوضی ملحوظ گردد، ید گیرنده، ید امانی محسوب می‌شود و او در فرض تلف بدون تعدی و تفریط، ضامن نخواهد بود.
به عبارت دیگر، دو عنصر در ید امانی ملحوظ است: یکی وجود اذن مالک و یا قائم مقام قانونی وی، و دیگری منظور نشدن عوض. آنچه از قاعده ضمان ید خارج می‌گردد،
همین مورد محدود، یعنی اجتماع دو عنصر است و با فقدان هر یک از این دو عنصر، ید متصرف مشمول ید امانی نخواهد بود و در قلمرو قاعده ضمان ید قرار خواهد گرفت. نیاز به دو عنصر فوق (اذن و مجانی بودن) در کلمات فقها به کرات آمده است، برای نمونه: محقق خویی در مورد استدلال برای عدم ضمان مستاجر نسبت به عین مستاجره می‌گوید: … او امین از سوی مالک است، یعنی بقای مال در نزد او به صورت مجانی با اجازه و اذن مالک است؛ چرا که اجرت در قبال منفعت بوده نه خود عین و معنای امانت چیزی جز این نیست.

سوالات حقوقی و پاسخ آنها

سوال :

اینجانب تابلوی تبلیغاتی بر سر در مغازه نصب کرده ام و در حال حاظر شهرداری اقدام به صدور برگه عوارض نموده است برای اعتراض نیاز به راهنمایی دارم ؟؟؟؟

پاسخ :
مستندا به رای وحدت رویه شماره 407 مورخه 87/3/6 هیات عمومی دیوان عدالت اداری برقراری عوارض مربوط به نصب تابلوها بر سر در اماکن را تبلیغاتی محسوب ننموده است و آن را مبین معرفی محل استقرار و فعالیت اماکن مذکور دانسته لذا نصب تابلوهای سر در مغازه ها مشمول عوارض مربوط به تابلوهای تجاری نمی گردد

سوال:

طی قرارداد بیع فیمابین فروشنده و خریدار ، مقرر شده است که اگر خریدار تمام ثمن معامله را ندهد بیع امانی محسوب میگردد  آیا در صورت عدم پرداخت ثمن خیانت در امانت محقق شده است ؟؟؟؟

پاسخ :
چون بیع از عقود تملیک است و خریدار مالک مبیع است نه امین ، لذا تحقق خیانت در امانت در فرض سوال قابل تحقق نیست .

نظریه مشورتی داره کل حقوقی قوه قضائیه

در بسياري از قراردادها خصوصاً عقدبيع، براي كسي كه پشيمان شده، مبلغي تعيين مي‌شود كه بايد به طرف مقابل بپردازد. آيا در قراردادي براي انصرافازانجاممعاملهوجهالتزام تعيين شده باشد، پرداخت آن به طرف، موجب بي‌‌اعتباري عقدبيع نيز مي‌شود يا خير؟

✍نظريه شماره ۸۸۷۴/۷ – ۱۳۸۱/۱۰/۷

قراردادن وجهالتزام براي عدم انجام تعهد در قرارداد، هميشه به منزله بدل از انجام تعهد اصلي نيست، بلكه بايد به مجموعه قرارداد طرفين و عباراتي كه به كار برده‌اند، توجه نمود تا قصد واقعي طرفين احراز شود. به عبارت ديگر، در صورتي كه از مندرجات قرارداد استنباط شود كه طرفين حقانصراف از انجام معامله را قبل از تنظيمسندرسمي، در ازاء پرداخت مبلغي به عنوان وجه التزام براي خود محفوظ داشته‌اند، طرف مقابل فقط حق مطالبه وجه‌التزام را خواهد داشت. اما اگر مندرجات قرارداد به نحوي ديگري باشد، مانند آنچه در صدر استعلام آمده و در آن تصريح شده: «….. در صورت تخلف هر كدام از طرفين قرارداد طرف ديگر علاوه بر خسارات وارده، مي‌تواند الزام مستنكف را مبني بر حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي نقلو انتقالمورد_معامله از مقامات قضائي خواستار شود….» طرف مقابل حق خواهد داشت كه در صورت اثبات تخلف از متخلف هم وجه التزام مطالبه كند و هم‌الزام او را به‌انجام معامله درخواست نمايد.

ویژگی های خاص خیارات

1- خیارمجلس:دربیع مکاتبه ای تلفنیاینترنتی ومعامله باخودخیارمجلس وجودندارد

2 – خیارحیوان:ازنظرقانون مدنی این خیارمختص مشتری است

3- خیارشرط:خیارشرط دروقف ،ضمان ونکاح راه ندارد.مبنای این خیارقرارداداست. تنهاخیاری است که ثالث هم میتواندداشته باشد

4- خیاررویت وتخلف وصف:اگروصف اساسی باشددیگرخیارایجادنمیشودوعقدباطل است

5- خیارغبن:ویژه ی عقودمعوض است

6- خیارعیب:تنهاخیاری است که ذی الخیار2تاحق دارد(فسخ یا ارش)

7- خیارتدلیس:تدلیس ازجانب ثالث سبب ایجادخیارنیست

8- خیارتاخیرثمن:این خیاربا4شرط ماده 402محقق میشود

9- خیارتبعض صفقه:این خیاردرمواردقابل تجزیه قابل اجراست

10-خیارتخلف شرط:خیارتخلف ازشرط صفت وخیارتخلف درشرط نتیجه باعقدبوجودمی آیدولی خیارتخلف ازشرط فعل بعدازعقدبوجود می آید

11- خیارتفلیس:یک عوض عین معین وعوض دیگرکلی باشد.صاحب کلی قبل ازتسلیم مفلس شود.عین معین موجودباشد.(صاحب عین معین خیاردارد)

12- خیارتعذرتسلیم:درموردکلی اول الزام میکنیم واگرنشد خیارتعذرتسلیم اعمال میشود.

دستورفروشمال_مشاع

💥چند نکته درباره دستور‌ فروش‌ ملک ‌غیر قابل ‌افراز

دستور فروش ملك‌غيرقابل‌افراز، با عنايت به ماده ۴ قانون افراز و ماده ۹ آيين‌ نامه ‌اجرائی قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه‌ دادرسی، تعيين وقت ‌رسيدگی و النهايه صدور حكم نيست؛ زيرا مانند درخواست اجرای حكم است.

تصميمی كه دادگاه در برابر اين‌گونه درخواست‌ها اتخاذ مي نمايد در قالب حكم يا قرار نيست، بلكه دستور است و نظر به اين كه تابع تشريفات‌ رسيدگی آيين‌دادرسی‌مدنی نمی‌باشد، قابل‌تجديدنظرخواهی و فرجام‌خواهی نمی‌باشد.

اداره‌حقوقی‌دادگستری در نظريه شماره ۴۵۵/۷-۸/۱۲/۶۶ چنين اظهارنظر نموده است:

« با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز مصوب ۵۷/۸/۲۲، ملك‌مشاعی كه در مرجع ‌ثبتی غيرقابل ‌افراز تشخيص داده شده، به دستور دادگاه فروخته می شود. لذا نياز به صدور حكم نيست بنابراين در مرحله‌اجرا، واحد ‌اجرای ‌احكام می‌تواند براي تعيين حدود اربعه و قيمت پايه و تنظيم كروكی و غيره رأساً اقدام نمايد.

در رسيدگي به تقاضای فروش ملك غيرقابل‌افراز چنان چه تشريفات آيين دادرسي مدني رعايت گردد يك تخلف ‌انتظامی محسوب می‌گردد.

دستور فروش، نظر به اين‌ كه حكم نیست، بنابراين مستلزم تقاضاي صدور اجرائيه نمی‌باشد و صرف تقاضای اجرای حكم از ناحيه احدی از شركا كافی به نظر می رسد.

نكات كاربردى قانون افراز و بفروش املاك مشاع

💥برابرماده3 آئین نامه قانون افرازمصوب20/2/1385 ملک مشاع وقتی قابل رسیدگی افراز است که جریان ثبتی آن خاتـمه یافتـه باشد و سنـد مـالکیت معـارض نداشته بـاشد همان گونه که دراین مشروحه بـه عرض رسیدمسالـه افرازبه اداره ثـبت اسنـاد محل وقوع ملـک محول شده است ودادگاه ها غالباً درخصوص افراز قرار عدم صلاحیت خودبه صلاحیت ثبت اسناد محل صادرمی کنند وطرفین را به اداره ثبت اسناد هدایت می نمایند. اما گاهی اوقات دیده شده است که دادگاه ها بدواً مساله افراز راخود رسیدگی می کنند هرچند محاکم جریان ثبتی ملک مربوطه را از اداره ثبت محل مطالبه می کند و با وجود این بخشنامه شماره 1696 مورخ 10/2/1354چنين حکایت مي کند:«واحدهای ثبتی درموقع اجرای حکم افرازضمن تطبيق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعـات را ضمن تنظیم صورت مجلس تعـیین و
سپس مبادرت به صدورسند مالکیت می نماینداخیرا مشاهده شده است کـه بعضی از واحـدهای ثبتی قبل ازتطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبـادرت به صدورسند مالکیت
نموده اند ونتیجتا قسمتی از مـورد سنـد مالکیـت صـادره خارج ازمحدوده ثبتی بوده وبه مجاورین یااموال عمومی تجاوزشده است لـذا خاطرنشان می نماید درموقـع اجرای
قطعی افرازدادگاه ها باید قبل ازهراقدام مفادحکم وبا نقشه کارشناس که ملاک حکم افرازبوده به دقت باوضع محل ومحـدوده سنـد مالکیت تطبیق و پـس ازاطمینان به اینـکه کلیـه قطـعات مورد حـکم داخـل درمحدوده ثبتی ویا سنـد مالکیت است ،مبادرت به صدورسند مالکیت وبا اقدام بعدی گردد»

نكات كاربردى تقسیم ملک افراز تفکیک مشاع

نكات كاربردى تقسیم ملک افراز تفکیک مشاع

⁉️برای تقسیم ملک مشترک چه باید کرد؟

اشخاص می‌توانند از طریق تفکیک یا افراز، ملک مُشاعی خود را تقسیم نمایند.

تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیر منقول (مانند اراضی و املاک) به قطعات کوچکتر. مثلاً 5000 مترمربع زمین به قطعات 200 مترمریع تقسیم شود.

ابطال سند قدیم و اخذ سند جدید برای هر قطعه به طور جداگانه انجام شده، تقسیم نامه از سوی دفترخانه اسناد رسمی پس از اخذ استعلام‌های رسمی به اداره ثبت محل ارسال می شود تا سند جدید صادر گردد.
همچنین اشخاص می‌توانند از طریق اِفراز ملکِ مُشاعی سند جداگانه‌ای برای هر قطعه اخذ کنند.
به شرط این که عملیات ثبتی پایان رسیده باشد و ملک دارای سند رسمی باشد یا اینکه آگهی‌های نوبتی و تحدید حدود صورت پذیرفته باشد و ملک تحدید حدود شده باشد، اِفراز توسط ثبت محل انجام می‌شود مگر اینکه یکی از شرکاء مفقودالاثر یا مَحجور (دیوانه ، سَفیه ، نابالغ و ..) باشد.

اگر ملک فاقد سند رسمی یا مراحل فوق باشد برای افراز بایستی به دادگاه محل مراجعه نمود که در صورت عدم امکان تقسیم و عدم توافق شرکاء، توسط دادگاه حکم به فروش ملک داده می‌شود.
تفاوت عمده تفکیک و افراز در این است که شرط تقاضای افراز این گونه می‌باشد که چند نفر شریک وجود داشته باشند ولی در تفکیک ممکن است ملک متعلق به یک نفر باشد که بخواهد ملک را به قطعات کوچکتر تبدیل نماید و عمدتاً تفکیک با رضایت و تفاهم صورت می‌گیرد.

تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز تقسیم ملک توأم با تقسیم سهم مالکان است، سن و شرایط متقاضیان برای تفکیک دخالتی ندارد ولی در افراز اگر محجور باشد توسط دادگاه صورت می‌گیرد.

نحوه رسيدگي دادگاه به درخواست فروش ملك غير قابل افراز

زماني كه يك ملك قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابليت افراز را تشخيص دهد مطابق ماده 4 قانون افراز وفروش املاك مشاع كه مقرر ميدارد:

💥«ملكي كه به موجب تصميم قطعي غير قابل افراز تشخيص شود با تقاضاي هر يك از شركاء وبه دستور دادگاه شهرستان فروخته مي شود »در پي درخواست فروش از سوي يك يا چند نفر مالكين مشاع،دادگاه صرف يك دستور و اعلام به اجراي احكام نسبت به فروش آن اقدام خواهد نمود.

✍ نكاتي را كه در خصوص رسيدگي دادگاه به اينگونه درخواستها بايد به آنها توجه بنماييم بطور خلاصه عبارتند از :

۱- دستور فروش ملك غير قابل افراز،با عنايت به ماده 4 قانون افراز و ماده 9 آيين نامه اجرايي قانون مذكور نياز به تقديم دادخواست و پرداخت هزينه دادرسي و تعيين وقت رسيدگي و النهايه صدور حكم نيست زيرا مانند درخواست اجراي حكم است.

۲-  تصميمي كه دادگاه دربرابر اينگونه در خواستها اتخاذ مي نمايد در قالب حكم يا قرار نيست ،بلكه دستور است و نظر به اينكه تابع تشريفات رسيدگي آيين دادرسي مدني نمي باشد قابل تجديد نظر خواهي و فرجامخواهي نمي باشد. اداره حقوقي دادگستري در نظريه شماره 455/7-8/12/66 چنين اظهار نظر نموده است : «با توجه به مقررات ماده 4 قانون افر از مصوب 22/8/57 ،ملك مشاعي كه در مرجع ثبتي غير قابل افرازتشخيص داده شده،به دستور دادگاه فروخته مي شود .لذا نياز به صدور حكم نيست بنابراين در مرحله اجرا واحد اجراي احكام مي تواند براي تعيين حدود اربعه و قيمت پايه و تنظيم كروكي وغيره رأساً اقدام نمايد.

۳- دستور فروش ملك غير قابل افراز فاقد اعتبار قضيه محكوم بها است.

۴- در رسيدگي به تقاضاي فروش ملك غير قابل افراز چنانچه تشريفات آيين دادرسي مدني رعايت گردد يك تخلف انتظامي محسوب مي گردد.

۵- دستور فروش ،نظر به اينكه حكم نمي باشدبنابراين مستلزم تقاضاي صدور اجرائيه نمي باشد و صرف تقاضاي اجراي حكم از ناحيه احدي از شركا كافي به نظر مي رسد.

۶- واحد اجراي احكام مدني پس از وصول درخواست وثبت آن طبق ماده 5 قانون افراز و مواد 9 و 10 آيين نامه قانون افراز مكلف به اجراي دستور فروش خواهد بود.

حقوق مانعه ازصحت بیع:

1– وقف:اموال وقفی ثمن ومثمن واقع نمی شوند،وبیع بران واقع نمی شود.

2- رهن : مالک نمیتواند مالی را که نزد کسی به رهن گذاشته مورد معامله بیع قرار دهد.

3- نذر:اگر پیش از عوضین (بایع ومشتری)نذر تعلق گرفته باشد بیع بران واقع نمی شود

4- خیار:کسی که درمعامله ای خیاربرعلیه اوجعل شده است،نمی تواند کالائی راکه دردستش هست مورد معامله بیع قراردهد.

5- سوگند مالک برعدم بیع یک مال:یعنی اگر مالک سوگند خورد که هرگز فلان ملک خودرانفروشدنمی توان ان رامورد معامله بیع قرار داد

6- تعیین حیوان جهت قربانی:اگرمالک مثلا گوسفندی رابرای قربانی کردن معین کند نمی توان ان را مورد معامله بیع قرار دهد

7- حق موصی له پس از مرگ موصی :اگر موصی مالی رابه نفع موصی له وصیت کرد،پس از مرگ موصی وپیش از قبول موصی له ورثه موصی حق فروش اوراندارند

8- حق شفعه:شریک نسبت به مال شریکی خود حق شفعه دارد ولذا این امر مانع از بیع مال توسط شریک دیگر .

نمونه از دادخواست فروش ملک مشاعی که محجور نیز بین شرکا باشد

برگ دادخواست به ……
مشخصات طرفیننامنام خانوادگىنام پدرشغل
محل اقامت
شهر – خیابان -کوچه –  شماره –پلاک
خواهان خانم/آقای..خواندهخانم/آقای..وکیلتعیین خواسته وبهای آندستور فروش ملک مشاعدلایل ومنضمات دادخواست۱- تصویر مصدق سند مالکیت ۳- گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت ۳- تصویر مصدق گواهی مدارک حجر
ریاست محترم …..
با سلام و احترام به استحضار می‌رساند: ۱-بدین وسیله اینجانب ……………. به همراه ……………. و ………………… و ………………… مالک مشاعی پلاک ثبتی ………… فرعی از …………. اصلی واقع در بخش یک ………………… به موجب سند رسمی شماره ……………. شماره ……………….. دفتر …. …………….. می‌باشم. ۲- به‌واسطه صدور گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت شهرستان ……………… جهت استفاده بهینه از ملک و عدم رضایت سایر شرکا جهت تقسیم ملک ناگزیر از فروش می‌باشم ضمن آن که به موجب رأی وحدت رویه شماره ……………… مصوب سال ۶۰ صادره از دیوان عالی کشور در صورتی که احد از مالکین مشاعی محجور باشد مرجع صالح جهت رسیدگی به تقسیم و فروش مال مشاع، دادگاه محل ملک می‌باشد. ۳- فلذا با توجه به توضیحات فوق، از دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر فروش ملک مذکور به استناد قانون و آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ مورد استدعاست.

چک و مسدود شدن حساب

کلیه حسابهای فردی که چک او به دلیل دستور عدم پرداخت خودش برگشت خورده، مسدود نمی شود .

بر اساس ماده ۵ مکرر قانون جدید چک باید کلیه حسابهای افرادی که چک آنها برگشت میخورد به میزان مبلغ چک مسدود شود ، اما این مقرره درخصوص حسابهای فردی که مطابق ماده ۱۴، چک او به دلیل دستور عدم پرداخت خودش برگشت خورده ، نمی شود و در چنین مواردی صرفا حساب جاری صاحب حساب به میزان مبلغ چک مسدود می شود .

بر اساس ماده ۱۴ قانون صدور چک، صاحب حساب یا ذی نفع چک به دلایلی مانند سرقت ، مفقودی ، کلاهبرداری ، خیانت در امانت و…. می تواند دستور عدم پرداخت وجه چک را صادر و ظرف یک هفته گواهی تسلیم شکایت خود را به بانک ارائه نماید.

در این صورت بر اساس تبصره ۴ ماده ۵ مکرر قانون جدید چک ، برگشت چک موجب سواثر برای صاحب حساب نخواهد شد.

رای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

✅چکیده:
پرداخت جریمه تخلف ساختمانی موجب معافیت از پرداخت عوارض قانونی نیست

🔹رأی وحدت‌رویه شماره ۲۷۱۵
🔹مورخ ۱۳۹۸/۹/۱۹
🔹هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

✅رأی هیأت عمومی

اولاً: تعارض در آراء محرز است.
ثانیاً: بـا توجه بـه اینکه مطابق  مطابق ماده ۳۲ آیین نامه مالی شهرداریها، شهرداری مجاز به تقسیط مطالبات خود ناشی از عوارض نیست ولی در هر حال صدور مفاصا حساب به وصول کلیه بدهی موکول است و عوارض از حقوق دیوانی است که مؤدی مکلف به پرداخت آن می باشد و تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نافی حق دریافت عوارض قانونی قبل از صدور پایانکار نمی باشد و موضوع جریمه تخلف ساختمانی متفاوت از عوارض است، بنا بر مراتب آراء شعب اول تشخیص و هفتم تجدیدنظر دیوان عدالت اداری به شرح مندرج در گردش کار که بر این مبنا صادر شده است و اخذ جریمه موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را نافی اخذ عوارض ندانسته، صحیح است و مطابق مقررات می باشد. این رأی به استناد بند  2 ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.

چند نکته درباره سفته‌های «ضمانت حسن انجام کار»

🔻بسیاری از کارفرمایان هنگام عقد قرارداد استخدام نسبت به دریافت سفته بابت عنوان مبهم «حسن انجام کار» اقدام می‌کنند که بعضاً سؤالات و مشکلات فراوانی را برای کارجویان ایجاد کرده است.

🔻برای پیش‌گیری از این مشکلات و سوءاستفاده‌های احتمالی، پیش از تحویل سفته به چند نکته توجه کنید:

👈 حتماً در قرارداد پایه همکاری، شماره سفته و مشخصات آن را ذکر کنید.

👈در قسمتی که می‌بایست نام گیرنده وجه درج شود، نام شخصی را که با آن قرارداد بسته‌اید بنویسید (اگر با شرکت قرارداد بسته‌اید نام شرکت و اگر با شخص حقیقی (یک فرد) قصد همکاری دارید نام وی درج شود).

👈 حتماً در سفته علت صدور آن را ذکر نمایید؛ مثلاً بنویسید بابت حسن انجام کار، بابت تضمین قرارداد و…

🔻رعایت این نکات به ظاهر ساده می‌تواند به جلوگیری از ایجاد اختلاف و طرح انواع دعاوی کمک شایانی کند

مالک در چه صورت می‌تواند ملکی را که درتصرف مستأجر است، تخلیه کند؟

🔴برای تخلیه فوری ملک باید شرایطی را مورد توجه قرار داد که یکی از این شرایط، وجود قرارداد اجاره غیررسمی یعنی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد.

🔻حال تفاوتی ندارد که این قرارداد توسط موجر و مستاجر بر روی یک برگ کاغذ یا توسط دفاتر آژانس املاک (بنگاه‌های املاک) تنظیم شده باشد، اما حتماً باید در انتهای آن علاوه بر موجر و مستاجر دو نفر شاهد قرارداد هم آن را امضا کرده باشد.

🔻همچنین در شرایطی که مدت اجاره منقضی شده باشد؛ یا مستاجر بیش از سه ماه، از پرداخت مبلغ اجاره، امتناع ورزد؛ یا در صورت شرط عدم انتقال، به غیر اجاره داده باشد یا اینکه محل مورد اجاره را مورد استفاده (غیرمشروع) قرار داده باشد، موجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، خواسته خود مبنی بر دستور تخلیه را بنویسید؛ نه حکم تخلیه؛ و پس از بررسی این مرجع قضایی، دستور تخلیه ملک صادر می‌شود و اگر تقاضای صدور حکم کند، حکم تخلیه صادر می‌شود و با صدور این حکم، با مهلت ۲۰ روز حق تجدیدنظرخواهی و اعتراض ایجاد می‌شود.

🔻پس از طی مدتی، چنانچه حکم به نفع مالک صادر شود، مالک باید تقاضای صدوراجراییه کند و در اجراییه نیز مهلت ۱۰ روز اعتراض باید طی شود. چنانچه به اجراییه، اعتراض نشود یا در صورت اعتراض، اعتراض او پذیرفته نشود، تخلیه ملک صورت می‌گیرد.

⁠تفاوت توقيف ، ضبط و مصادره اموال چیست؟

توقيف اموال:
❌عملی حقوقی و موقت است ،
لذا اموال توقيف شده پس از برائت خوانده و يا پس از تاديه ديون به خواهان ، ” قابل برگشت” به مالک اوليه اموال می‌باشد.

ضبط اموال:
❌عملی حقوقی و دائم است ،
لذااموال مضبوط در يک پرونده مطروحه هميشه به نفع دولت جمع آوری می‌گردد و “غير قابل برگشت” به مالک اوليه اموال می‌باشد.
تمثيلا عملكرد سازمان جمع آوری اموال تمليكی كشور چنين عملی است.

مصادره اموال:
❌در واقع اين عنوان حقوقی به ضبط اموالی تلقی ميگردد كه مصرح قانونی در منطوق قانون(متن قانون) داشته باشد، از جمله مفاد منطوق صريح قانون اساسی در اصل ۴۹، كه مبين استحصال
ثروتهای نامشروع توسط فرد يا افراد می‌باشد.

آیا جنین از اموال متوفی ارث می‌برد؟

ارث در لغت به مفهوم انتقال غیرقراردادی چیزی، از شخص به دیگری بوده و به معنای باقی‌مانده چیزی نیز است.

در اصطلاح حقوقی نیز مقصود از #ارث، انتقال مالکیت اموال میت، پس از #فوت به #ورّاث او است. قانونگذار در کلام خود، کسی را که ارث می‌برد وارث؛ متوفی را #مورّث، و اموال و دارایی #متوفی در حین فوت وی را، ترکه می‌نامد.

حمل نیز در لغت به معنای نوزادی است که در شکم مادر باشد. قانونگذار در قانون مدنی بار‌ها از این کلمه استفاده کرده، اما غالب حقوقدانان معاصر در کلام خود، به‌جای حمل، از کلمه #جنین، که مترادف آن است، استفاده می‌کنند.

به حکم ماده ۹۵۷ قانون مدنی، جنین به شرط اینکه زنده متولد شود، از حقوق مدنی برخوردار می‌شود بنابراین می‌توان گفت: جنین نیز دارای نوعی شخصیت است و می‌تواند صاحب حق باشد که مهمترین این حقوق عبارتند از: حق حیات، حق ارث بردن، حق هدیه گرفتن و این حق که مالی به نفع جنین وقف یا وصیت شود.

 از دیدگاه قانون مدنی، برای اینکه جنین از اموال متوفی ارث ببرد، وجود دو شرط ضروری است:

۱- نطفه جنین در زمان فوت مورّث منعقد بوده باشد: به این دلیل که اگر تاریخ انعقاد نطفه، پس از مرگ مورّث باشد، می‌توان گفت که جنین در زمان مرگ وی، موجود نبوده است.

به استناد ماده ۸۷۷ قانون مدنی، در صورتی که در مورد وجود این شرط، بین ورثه اختلافی پیدا شود، امارات قانونی که برای اثبات نسب مقرر است، ملاک عمل خواهد بود؛ بدین توضیح که، ارث بردن جنین مشروط بر این است که فاصله زمانی بین مرگ مورّث و تولد نوزاد بیش از ۱۰ ماه نباشد. قانونگذار این امارات را در مواد ۱۱۵۸ و ۱۱۵۹ قانون مدنی ذکر کرده است.

۲- جنین زنده متولد شود، اگرچه فوراً پس از تولد بمیرد: به استناد ماده ۸۷۶ قانون مدنی، اگر در هنگام به‌دنیا آمدن نوزاد، در زنده متولد شدن آن شک شود، یعنی ندانیم که جنین، مرده به‌دنیا آمده یا اینکه زنده به دنیا آمده و لحظه‌ای بعد، مرده است و دلیلی هم برای اثبات این امر وجود نداشته باشد، مسأله ارث بردن وی منتفی خواهد بود.

مقصود از دلایل یادشده، اماره‌های پزشکی، مفاد شهادت پرستار و سایر گواهان است. لازم به ذکر است که، گریه و حرکت کردن جنین در زمان ولادت، از نشانه‌های ظاهری حیات او است، اما اظهارنظر نهایی در این مورد، بر عهده پزشک کارشناس است.

به حکم ماده ۸۷۸ قانون مدنی، برای اینکه #سهمالارثجنین حفظ شده و حقوق وی ضایع نشود، دو راهکار متصور است:

نخست اینکه اگر جنین با زنده متولد شدن خود مانع از ارث بردن تمام یا بعضی از ورثه شود، ترکه تا زمان تولد وی تقسیم نخواهد شد. به‌عنوان مثال اگر بازماندگان متوفی، برادر و خواهر او باشند و همسر متوفی، باردار باشد، این جنین که فرزند متوفی محسوب می‌شود، در صورت زنده متولد شدن، مانع از ارث بردن برادر و خواهر متوفی خواهد شد. همان‌طور که گفته شد در چنین موردی، تقسیم ترکه تا زمان تولد جنین، به تعویق خواهد افتاد.

دوم اینکه اگر جنین مانع ارث بردن هیچ یک از ورثه نباشد و آن‌ها بخواهند ترکه را تقسیم کنند، باید برای جنین، سهمی که مساوی سهم دو پسر از همان طبقه باشد، کنار گذارند و بقیه را بین خود تقسیم کنند البته این تقسیم تا زمانی که وضعیت جنین معلوم شود، معتبر است. اما مسأله قابل تأمل در این مورد، یافتن پاسخی مناسب برای این پرسش است که، آیا امروزه که با پیشرفت علم و امکان سونوگرافی از رحم زن، می‌توان تعداد و جنس جنین را دقیقاً مشخص کرد، باز هم کنار گذاردن حصّه (سهم) دو پسر به منظور تأمین سهم‌الارث جنین، که ناظر بر موارد غالب است، لازم‌الرعایه است یا خیر؟ به نظر می‌رسد که اتخاذ تصمیم در این مورد بر عهده رویه قضایی است، اما به اختصار می‌توان گفت، همین که واقعیت آشکار شود، حکم ماده ۸۷۸ قانون مدنی، مبنای خود را که ناظر بر مورد غالب است، از دست می‌دهد.

اداره سهم_الارث جنین بر عهده، #ولی یا وصی منصوب از جانب پدر و جد پدری خواهد بود. اگر جنین فاقد، ولی یا وصی باشد، دادگاه صالح، برای اداره سهم‌الارث او، امین معین می‌کند. (ماده ۱۰۳ قانون امور حسبی) البته به استناد ماده ۱۲۰ قانون امور حسبی، سمت امینی که برای حفظ اموال جنین معین شده است، پس از تولد طفل زایل می‌شود.

مغازه ای که سند سرقفلی دارد و به ارث رسیده است، آیا فرزند ارشد خانواده در صورتی که بیکار باشد میتواند در آن شغل جدید دایر کند تا امرار معاش خود و مادرخود را تامین نماید؟

سئوال:
مغازه ای که سند سرقفلی دارد و به ارث رسیده است، آیا فرزند ارشد خانواده در صورتی که بیکار باشد میتواند در آن شغل جدید دایر کند تا امرار معاش خود و مادرخود را تامین نماید؟

پاسخ:
تعيين نوع شغل از اختيارات و صلاحيت هاي موجر مي باشد و اشتغال يا عدم اشتغال احد از وراث و يا حتي مستاجر أوليه بي تأثير مي باشد.
بنابراين شخص مزبور صرفا مي تواند به شغل يا مشاغل مندرج در اجاره نامه يا مشاغل عرفا مشابه اشتغال داشته باشد و در صورت عدم تصريح به شغل مورد نظر ،تغيير شغل منوط به رضايت موجر مي باشد و الا از موارد تخلف محسوب خواهد گرديد.

مفاهیم مربوط به ارث

تعریف ارث

ارث در لغت به معنای مالی است که از متوفی باقی مانده و در اصطلاح انتقال دارایی شخص متوفی به بازماندگان می باشد که این امر بدون اراده متوفی و بازماندگان او صورت می گیرد . معنای دیگر آن انتقال غیر قرار دادی چیزی ازشخص به شخص دیگراست .

فقیهان به پیروی از قرآن کریم از ارث به فریضه و فرض نیز تعبیر کرده اند.

 برخی اصطلاحات حقوقی در خصوص ارث

متوفی : کسی که فوت کرده است .

ترکه : مالی است که از متوفی باقی مانده است .

وارث : شخصی است که از متوفی ارث می برد .

نسب: عبارت از ارتباط واتصال فردی به دیگری به ولادت شرعی

خویشان نسبی

عبارت است از وابستگی شخصی به شخص دیگر از طریق ولادت چه مستقیم باشد مانند رابطه پسر و مادر چه با واسطه باشد مانند رابطه برادر که به واسطه پدر با یکدیگر خویشاوند هستند .

خویشان سببی:
خویشاوندی بین دو نفر که در اثرازدواج به وجود می آید . مثل رابطه داماد با مادر همسر یا خواهر زن .

عرصه و اعیان :
منظور از عرصه زمين است و منظور از اعيان ساختمان مي باشد .

توارث بین دو نفر : یعنی فوت هریک، باعث ارث بری دیگری میشود . ( مثل زن و شوهر که از یکدیگر ارث می برند )
اشخاصی که به موجب نسب ارث می برند سه طبقه اند

1. طبقه اول : پدر ، مادر ، اولاد و اولادِ اولاد .

2. طبقه دوم : اجداد و برادر و خواهر و اولاد آنان .

3. طبقه سوم : عمه ها و عموها و خاله ها و دایی ها و فرزندان آنان .

اگر طبقه اول زنده باشد طبقه دوم ارث نمی برند و همچنین اگر طبقه دوم فقط زنده باشد طبقه سوم ارث نمی برند به عنوان مثال شخصی می میرد و دو سال پس از او پدرش می میرد بنابراین فرزند وی دیگر ارث از پدر بزرگ نمی برد.

زن چه اموالی را به ارث می برد:

زن به عنوان همسر متوفی مستحق یک چهارم یا یک هشتم از اموال مرد است.
حال این که چه مالی را می تواند به ارث ببرد بسیار مهم است، زیرا که در مقدار سهم زن موثر است.
زوجه در صورت فرزند دار بودن زوج،یک هشتم از عین اموال منقول(مثل ماشین، موتور و…) و یک هشتم از قیمت اموال غیرمنقول(مثل خانه، باغ، مغازه و …)اعم از عرصه(زمین) و اعیان(ساختمان) ارث می برد.
در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زن یک چهارم از کلیه اموال است.
پس لازم است بعد از مرگ شوهر،علاوه بر اموال منقول که تقسیم می شود،اموال غیر منقول قیمت گذاری شده و یک چهارم یا یک هشتم از این قیمت به زن داده شود.
در مواقعی امکان دارد که ورثه دیگر متوفی از قیمت گذاری مال غیر منقول امتناع بکنند.

ماده 948 قانون مدنی این امکان را به زن داده است که حق خود را از عین اموال استیفا کند،پس وی می تواند در مرحله اول، ورثه را از طریق دادگاه اجبار به قیمت گذاری و دریافت سهم خود کرده،در غیر این صورت و ادامه امتناع ور رویه قضایی موجود،زن می تواند سهم مشاع خود را از عین یعنی خود زمین و خانه تملک کند.
ازدواج موقت بدون هیچ ارثی:

همان طور که بیان شد شرط اصلی برای ارث بردن زن از همسرش وجود زوجیت دائمی بین آنها است.
از مفهوم ماده 940 قانون مدنی که قید زوجیت دائمی را ذکر کرده می توان چنین فهمید که در نکاح منقطع (متعه یا صیغه) هیچ ارثی برای زن راه ندارد.
حتی زن مثل مورد نفقه که می توانست آن را در عقد شرط کند،دیگر نمی تواند شرط توارث را در نکاح منقطع (موقت) بگنجاند و اگر چنین شود شرط باطل است.

ارث بردن زن حتی در طلاق:

اگر شوهر،زن خود را به صورت رجعی مطلقه کرده و در زمان عده فوت کند،زن از اموال شوهر ارث میبرد
ولی اگر فوت شوهر بعد از انقضای مدت عده بوده یا طلاق بائن باشد(طلاقی که قبل از نزدیکی بوده یا طلاق زن یائسه،طلاق خلع و مبارات)دیگر زن از مرد در صورت فوت،هیچ ارثی نمی برد.
ماده 943 قانون مدنی این امر را ابراز داشته است.
البته در ماده 944 همین قانون آمده که اگر شوهر در حالی که به مرضی مبتلا است زن را طلاق دهد و در ظرف یک سال از تاریخ طلاق به علت همان مریضی بمیرد،زن از او ارث می برد حتی اگر طلاق به صورت بائن باشد به شرط آنکه زن در طول این یک سال ازدواج نکرده باشد.